Sanierungsgebiet Altstadt

Das Sanierungsgebiet Altstadt Nauen umfasst den gesamten mittelalterlichen Altstadtkern im Zentrum von Nauen. Der Stadtgrundriss lässt bis heute gut nachvollziehen, wie die Stadt in den letzten 700 Jahren gewachsen ist. Das förmliche Sanierungsverfahren wurde unmittelbar nach der Wende eingeleitet und wird voraussichtlich 2020 ihren Abschluss finden.

Im Rahmen der Altstadtsanierung sind bis 2019 rund 80% der Grundstücke saniert oder neu bebaut worden. Insgesamt 167 Gebäude wurden mit Unterstützung von Städtebaufördermitteln erfolgreich saniert. Dabei wurden die Eigentümer mit rund 9 Millionen Euro Fördermitteln aus der Städtebauförderung unterstützt.

Bei insgesamt 84 großen Fördermaßnahmen wurde die Sanierung der Gebäudehülle und zum Teil auch der Innenausbau gefördert. Weitere 83 kleinere Baumaßnahmen - wie die Erneuerung von Fassaden, Fenstern und Türen oder Dächern - wurden über das sogenannte Stadtbildprogramm finanziell unterstützt. Auch künftig stehen für einige besonders stadtbildprägende Gebäude und Einzeldenkmale oder für leerstehende Wohngebäude noch Fördermittel aus der Stadtsanierung zur Verfügung.

Als eines der größten kommunalen Bauvorhaben wurde die Wiederherstellung des denkmalgeschützten Richart-Hofes gefördert. Der regionaltypische Ackerbürgerhof konnte Ende 2018 eröffnet werden und beherbergt die Stadtinformation und den Heimatverein. Ausstellungsräume in der ehemaligen Scheune laden zu verschiedensten Veranstaltungen, wie z.B. Lesungen, kleinen Konzerten und Versammlungen ein.

Die Erneuerung der Straßen und Plätze in der Altstadt war eine der Hauptaufgaben der Sanierung. Im Laufe der Jahre wurden nach und nach alle Altstadtstraßen wiederhergerichtet. Die Umgestaltung und Erneuerung des öffentlichen Raums sind mittlerweile abgeschlossen. Mit rund 11 Millionen Euro Fördermitteln konnten alle Straßen der Nauener Altstadt saniert werden.

Die Altstadt ist schon heute eines der beliebtesten Wohnquartiere Nauens mit jährlich steigenden Einwohnerzahlen. Mehr Informationen über die Altstadtsanierung erhalten Sie unter Stadtkontor.de

In den Jahren 2000 / 2001 war die Stadt Nauen Gastmitglied in der "Arbeitsgemeinschaft Städte mit historischen Stadtkernen" des Landes Brandenburg. Offizielles Mitglied wurde sie dann am 18.10.2001.

Die Altstadt von Nauen war zu Beginn der 1990er Jahr geprägt von großen städtebaulichen Missständen. Die historische Bausubstanz und der öffentliche Raum waren in einem bedauernswerten Zustand. Die jahrzehntelange Vernachlässigung der Gebäudesubstanz hatte dazu geführt, dass in den 1980er Jahren Pläne bestanden, die Altstadt vollständig abzureißen und durch Neubauten in industrieller Bauweise zu ersetzen. Als erster Block wurde das Gebäude Mittelstraße 3 – 7 errichtet. Die weiteren Abriss- und Neubaumaßnahmen  wurden dann durch die „Wende“ verhindert.

Bereits 1992 wurden vorbereitende Untersuchungen zur Festsetzung eines Sanierungsgebietes gem. §§ 136 ff BauGB durchgeführt. Die Sanierungssatzung zur Festlegung des Sanierungsgebietes und zur Durchführung des umfassenden Sanierungsverfahrens wurde am 07.10.1994 rechtswirksam. Mit dem Inkrafttreten der Sanierungssatzung wurde in alle Grundbücher der Grundstücke im Sanierungsgebiet von Amts wegen der sogenannte Sanierungsvermerk eingetragen (vgl. § 143 Abs. 2 BauGB). Mit der Sanierungssatzung wurde die Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB eingeführt für

a)            die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung oder Veräußerung                 eines Erbbaurechtes,

b)           die Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts,

c)           einen schuldrechtlichen Vertrag, durch den eine Verpflichtung zu einem der in den Buchstaben                   a) oder b) genannten Rechtsgeschäfte begründet wird,

d)           Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder                    die Nutzung eines Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteils auf bestimmte Zeit von mehr                     als einem Jahr eingegangen oder verlängert wird,

e)           die Teilung eines Grundstücks,

f)            erhebliche Veränderungen der Erdoberfläche oder wesentlich wertsteigernde sonstige Ver-                      änderungen der Grundstücke,

g)            die Errichtung oder Änderung nicht genehmigungsbedürftiger aber wertsteigernder baulicher                      Anlagen,

h)           die Errichtung oder Änderung genehmigungsbedürftiger  baulicher Anlagen,

i)             die Beseitigung baulicher Anlagen, für deren Errichtung eine bauaufsichtliche Genehmigung                     erforderlich wäre.

Diese Genehmigungspflichten gelten bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung, die in den nächsten Jahren erfolgen wird.

Mit der Sanierungssatzung wurde auch ein Rahmenplan für die Altstadtsanierung erarbeitet, der konkretisierte Sanierungsziele, insbesondere auch zur Gestaltung baulicher Anlagen, enthält.

Ein Antrag auf Sanierungsgenehmigung ist formlos bei der Stadt Nauen, FB Bau, Rathausplatz 1, 14641 Nauen, einzureichen. 

Bei Fragen zur Genehmigungsfähigkeit von Baumaßnahmen steht Ihnen Frau Monschein vom Sanierungsträger Stadtkontor gern zur Verfügung:

Ansprechpartner

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung in den kommenden Jahren entfällt der Genehmigungsvorbehalt für bauliche Maßnahmen im Sanierungsgebiet. Mit der Gestaltungssatzung will die Stadt Nauen bewirken, dass durch bauliche Ent­wicklungen nach Abschluss der Sanierung die erreichten Erfolge bei der Beseitigung von städtebaulichen Missständen und Mängeln nicht in Frage gestellt werden, etwa durch unange­messene Einfügung von Neubauvorhaben, durch Gestaltmängel bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder durch den Verlust erhaltenswerter Bausubstanz. Der Entwurf der Gestaltungssatzung wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 28.10.2019 beschlossen. Mit der Inkraftsetzung der Gestaltungssatzung wird Mitte 2020 gerechnet.

Die Gestaltungssatzung als örtliche Bauvorschrift nach § 87 BbgBO führt einen Genehmigungsvorbehalt für alle baulichen Maßnahmen in ihrem Geltungsbereich ein. Die Satzung gilt bei baulichen Maßnahmen aller Art, wie Neubau, Wiederaufbau, Modernisierung, In­stand­setzung, Umbau und Erweite­rung von Gebäuden und sonstigen bau­lichen Anlagen sowie Teilen davon. Sie gilt damit unter an­derem auch für jede Änderung des äußeren Erscheinungs­bildes von baulichen Anlagen, wie die Erneuerung oder In­standsetzung des Farban­strichs, des Außenputzes, die Wiederherstellung oder Veränderung von Fenstern, Türen und Dächern. Diese Satzung ist auch anzuwenden bei der Herstellung und beim Anlegen von Einfriedungen und Frei­flächen sowie beim Aufstellen und Anbringen von Werbe­anlagen, Warenautomaten, Sonnenschutzeinrichtungen sowie Anlagen zur Nutzung regenerativer Energien.

Innerhalb des Sanierungsgebietes kann der Aufwand für die Erhaltung, Erneuerung und funktionsgerechten Verwendung von Gebäuden mit städtebaulicher, geschichtlicher oder historischer Bedeutung von der Steuer abgesetzt werden. Für Bauarbeiten, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden, können Eigentümer in den ersten 8 Jahren jeweils 9 % der Kosten steuerlich geltend machen, in den darauffolgenden vier Jahren beträgt der Satz jeweils 7 %. Dies gilt für die Abschreibung gemäß §7h, 7i EstG (Baudenkmäler). Für Selbstnutzer (§10f EstG) gilt, dass sie über einen Zeitraum von 10 Jahren jeweils 9 % der Aufwendungen als Sonderausgaben, insgesamt also 90 %, steuermindernd absetzen können. Die erhöhten Absetzungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn mit einer Bescheinigung durch die Stadt Nauen nachgewiesen wird: - dass das Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, - dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt worden sind, in welcher Höhe Aufwendungen angefallen sind und ob Zuschüsse aus den Sanierungsfördermitteln gezahlt worden sind, - dass vor Beginn der Maßnahmen ein Modernisierungs- und Instandsetzungsvertrag zwischen dem Eigentümer und der Stadt zustande gekommen ist! Bereits begonnene Maßnahmen, für die kein Modernisierungsvertrag vorliegt, sind nicht bescheinigungsfähig, auch nicht rückwirkend.

Folgende Antragsformulare stehen zur Verfügung:

Antragsformular (Erklärung des Bauherrn)

Antragsformular (für Erwerber einer Eigentumswohnung)

Ansprechpartner Sanierungsträger

Ansprechpartner Stadtverwaltung

Nach § 154 BauGB haben die Eigentümer der Grundstücke im Sanierungsgebiet der Gemeinde zur Finanzierung der Sanierung einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten. Dafür sind die Eigentümer aber auch von Erschließungsbeiträgen nach §§ 127ff BauGB befreit. Die Stadt Nauen hat 2016 die kurz zuvor im BauGB eingeführte Möglichkeit genutzt, eine Ausgleichsbetragssatzung zu verabschieden. Auf der Grundlage dieser Satzung wurden zahlreiche freiwillige Vereinbarungen zur Ablöse des Ausgleichsbetrags abgeschlossen. Mit den Vorausleistungsbescheiden 2018 wurden alle Eigentümer, die keine Ablösevereinbarung abgeschlossen hatten, veranlagt. Der Ausgleichsbetrag betrug zum damaligen Zeitpunkt 11,10 €/qm Grundstücksfläche im Sanierungsgebiet. Nach Abschluss der Sanierung in den kommenden Jahren wird die Sanierungsmaßnahme abgerechnet und der abschließende Ausgleichsbetrag festgestellt. Erst danach erfolgt die Schlussbescheidung. Erst nach der vollständigen Bezahlung des Ausgleichsbetrags kann der Sanierungsvermerk aus den Grundbüchern gestrichen werden.

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